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“BIM技术”如何帮助提升设施管理?

来源:现代物业杂志 浏览次数: 日期:2017年6月8日 14:43
BIM是一个新型工具,能够实现视觉化操作以及模型开发等一系列的工作。现在80%的项目都用BIM,60%多的企业现在正在考虑BIM。BIM具有强大的整合能力,能够给项目带来很多的优势。很多项目完全使用BIM来完成。
 
  不同层面解读BIM
 
  BIM将设施运营提升到管理乃至战略层面。到底我们设施的整体状况如何,可以通过设施情况的曲线得出。这样能够更好地在投资前了解更多的信息。也就是说,是否需要做一些能源设施上的大修、调整,或者是进行一些局部装修,还是完全把这些重新更换,这对长期的利润和赢利就很关键。
 
  设施整体能力和状态有一个水平线,到达这个水平,整体能达到新的状态。这也意味着,在购买设备的时候,它的更换成本是多少?比如说,如果要做维修、升级、更换,这一系列措施之后,能否把资产的价值恢复到全新的状态,或者使价值有所提升。因为要不断地跟进自己的资本流,不能够什么都接受,什么都换,我们需要一一进行定位。需要一种方法学来作决策,到底何种整修的程度可以接受。考虑的因素包括风险、资金流情况,有时一装修等一年,一年的时间不仅仅增加了资金流,还增加了风险,有些系统在维修过程中甚至会失误、失败。而BIM就是非常好的工具,能在关键决策上提供帮助。
 
  最关键的一点就是收集数据,从不同的渠道收集数据。可能会从我们的租户得到,包括设备目前的状况、质量以及目前情况的评估,这些都有成本。这一系列的数据聚集在一起的时候,能够给出一个非常清晰的图片,从而知道整个周期的成本可能会是多少。这就需要知道从设施中收集哪些数据,因为如果数据不准确也就意味着没有办法准确把握现在资产的表现、资产的运营成本、资产的维修成本。
 
  很多人听过一种叫神经系统的智能概念,它可以帮我们将大脑中的信息聚集在一起。其实相类似的情况下,也可以在设施中建立起相类似的智能系统,使我们的大厦变得更加智能。到底能聪明多少,智能多少,这是另外的问题,但业主能够依赖这些信息来作决策。智能大厦,是人们越来越津津乐道的事情。经常讲到很多复杂的系统,而系统互相之间如何匹配就显得非常重要。
 
  智能楼宇的整体趋势
 
  智能楼宇设计者要面对的,特别是应用智能楼宇和运营智能楼宇者要面对的挑战是什么?其实在于要把虚拟和实体无缝地连接。用了那么多虚拟的技术来预测、研究怎么样去设计高效的大楼,但怎么将这些虚拟的数据、信息和我们的楼宇实体运营联系在一起?这就是价值所在。特别是对于资产管理和物业管理人员来说,每天都要运营很多不同的系统,自动化标准系统、救生系统、空气质量监控系统、测试系统等。但问题是这些系统并没有高度集成,如果不集成就失去了很多价值,就不是在创造智能,而仅仅是维系智能系统而已。因此要开发集成系统,BIM可以帮助集成这些系统。
 
  美国的一个项目就对几栋楼的设施进行集成管理,包括整个维修系统在内,都直接联系在一个控制板上。最后形成以网站为基础的支持平台,楼宇所有的运行情况实现可视化。这样就可以把它和自动化系统联系在一起,尽早发现问题和风险。同时,可以看到楼宇个体运行的情况,实现所有不同系统之间关系的实时汇报。一旦有问题出现,就可以关闭有问题的系统,而不是搜遍所有的系统再来找到底哪个系统出了问题。
 
  集成式是最终的答案。集成就是数据的集成,这就需要楼宇信息模型标准,这是非常重要的。事实上,对于设施管理来说,是BIM中最为细节的也是最为重要的,包括多方面:能源分析、视觉记录、资产管理、资产库存汇报等。这些如果都能集成在一个控制板上面,将对最终决策起到非常好的作用。
设计过程产生无数的信息,但需要保证所有信息都是即时可用的,事实上已经开始在中国实施这样的解决方案。从一些大的设施,特别是公共基础设施、工业园区开始,希望能够把整个园区的空调系统进行3D模型化。
 
  对于一个集成的设施系统来说,设施管理解决方案,每个层面信息的集成,对于整个价值链来说都非常重要,有的时候集成是不容易的,但已经有很多成功的案例,帮助提升运营利润,降低失败的风险,以及降低关键系统的故障,带来巨大的增加价值。而且在我看来,这也是房地产业目前一些解决方案的一个真正推动器。
 
  观点交流
 
  李晓梅(美国Gensler建筑咨询公司董事总经理): BIM具有非常好的整合性,我们将BIM架构融合到项目中,能够给项目带来很好的优势。在上海中心这个建筑中,包括酒店、零售商场等多种业态,在某些楼层还会有一些功能很独特的外立面,都是通过BIM系统来完成的。如果没有BIM不可能在如此短的时间来完成设计。项目全部数据完全用参数化设计形成。这种方式可以节省32%的材料以及24%的人工成本。如何实现?把所有的角度、概率都输入到模型中。结果都会在系统中得到显示,同时也能够更好地定义哪个旋转角度对于建筑是最优的。用这种软件,能够清晰地看到每块面板或每个楼层的旋转情况,当中的每块板都有自己的参数,并且也会画在图纸上,给相关承包商参考。
 
  上海中心的空中花园不仅是休闲空间,同时也非常节能。通过温度效果测试,使用的基本上是自然的空气。太阳能的测试也能很好地决定建筑应该朝着哪个朝向,哪个朝向能够帮助节省能源。在安全标准方面,也可以模拟出当建筑满载使用时,内部使用人需要多少时间可以逃出大厦,系统都提供了非常详细的数据,智能同时体现在能对周围的建筑之间关系的模拟上。
 
  BIM对于上海中心来说是非常优良的系统。如果用CAD或者是其他的软件花得时间要更久。所以施工的时候,将材料的相关数据输入BIM中,就能看出建筑物是否符合要求。对于如此之大的建筑,每个结构都有自己的ID,最后会被组合在一起,输入BIM管理系统的界面。上海中心在真正建设的时候,现场操作与模拟数据完全相符。

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